韦志军（主持人）：看来大家都一致同意目前的市场状况一定是涨了，只不过稍微有点区别的是涨幅，各自的观点和角度不一样。但凡市场有变化，它就一定有内在的、外在的原因。下面请大家分析一下房屋租金上涨的内在和外在推动的原因是什么？
叶蓉：目前租金的上涨，我总结了几个因素。
第一，最大的因素是现在的需求比较旺盛，因为大家都知道一年有两个时间段是租赁的高峰期，比如每年春节后的二、三月份，还有七、八月份的时候，当地的大学生到深圳来找工作，所以在这两个时间段是一年之中租赁市场最火爆的时候。现在市场好的时候，业主要提价，当然也无可厚非，这是需求导致了房租的上涨。
第二，因为业主听周边的媒体、朋友和舆论的导向，他一听说你这个房子涨了多少，导致自己在租房的时候提价。还有一个因素是物价CPI上涨，去年的CPI居高，所以各行各业的物价都上涨，也导致了租金的上涨。
第三，城市的更新，现在大家知道深圳很多地方都在城中村改造和城市更新，所以有很大一批存量房，导致这一大批人对市场的需求就要转向周边的市场。所以对于需求的凸显相对于供应比较明显，所以导致了现在租赁市场上涨这么明显。
罗文：我和叶蓉小姐的观点有一点是相同的，我分析整个市场的蛋糕的成交，租单和售单是正比的，它的蛋糕就这么大，也许大家说过了年可能有一部分来深建设者，或者是从其他城市过来的人需要找房，这肯定是一个很直接的因素。
另外，短期内的政策也有一定的影响，有一部分客户群体是想买房的，他可能在短期内观望，但是他需要房子住，可能在短时间内，特别是在这个时间段，他由售转为租，在短期内观望，这一部分因素导致了缺房的状态。
大家也都知道通货膨胀、物价上涨，这个因素也是肯定的。另外最直接的、无形的是心态的博弈，刚才我讲到一个政策，特别是去年4月份出台的政策，在陆续不断对房地产进行短暂的行为调控，这种调控对抑制房价来讲，这里面涉及到买卖市场，抑制房价是适得其反，反而起到了反作用。在这种情况下，出台了对业主的限购令，业主不卖房。这次又出台了一系列银行金融方面的措施，导致了业主惜售，那么购房购不到的情况下，导致了房子的空置率比较低，所以物以希为贵，现在房子都不多，必然租金要上涨。我认为这些基本上是导致房价上涨的因素，我简单分析到这里，谢谢！
徐枫：我补充一下政策方面对租金的影响，其实我们看全国市场，有几个政策影响特别明显。第一个是限购，大家可能都比较容易理解。第二是加息，加息直接的效果是导致月供上涨，小业主就把成本转嫁，转嫁到下游的租客上面。还有一块是房产税，在深圳不明显，但是在上海和重庆，马上转嫁到租客身上也是很明显的。在上海，豪宅的租金涨幅是非常高的，他们的挂牌租金都已经上涨了，更不要说成交租金了，这些对于客户群来说影响不是特别敏感，无所谓，但是对于普通人来说，租金上涨对客户的影响很明显了，所以受政策的影响比较大。
另外，我们觉得租金上涨也是必然的，从数据上来看，租金回报率也好、租售比也好，其实差距是不合理的。租金现在上涨，只不过是高于过往没有上涨的数据，其实有一个宏观经济的因素，如果不涨，也会在未来某一段时间追涨，只不过现在这一段时间大家来不及调整过来，因为前一阵子生活成本上涨非常快，现在租金又上涨了，感觉压力上升很多。
周木：我觉得基本上的因素都谈得差不多了，我想在城市更新的话题上多讲一点。可以从网友的反映当中看到，深圳这个城市的整体竞争水平在下降。比如岗夏可以容纳30万人，大部分在深圳创业过来的人初期的生存压力是很大的，我们了解到很多住得很好的人，或者在深圳能够立足于深圳做贡献的人，他们很多在城中村奋斗过、拼过，用很低的成本获得了去拼搏的机会。现在看到一些城中村慢慢被改造，就会慢慢拆掉盖成商品房，我认为深圳城市的包容性是有问题的。
我从城市更新的角度看，城中村的价格在去年开始就涨了，不是今年涨。去年是300块，现在是变成400块，这个百分比是很厉害的。由于城中村的租金上涨，比如岗厦城中村的租房单身公寓是800块左右，现在是1200块，这里面有50%的涨幅。正是由于低端租金的先涨，就会推动这帮人涨，住城中村也是一样的，我加几百块到单身公寓，就会把相对的房租推上来。从需求上来看，我认为这是城市更新的一个作用，第二是城中村先去涨租金，就推动了城中村那部分人往其他的商品房、往周边的小区做一些扩散，就增加了这些需求。我觉得在需求量方面，可以看到它是往上在走的。
在业主方面，可能很多人说我有通货的压力，CPI的压力，柴米油盐都涨了，房租为什么不能涨价？所以就形成了这样的状况。刚才叶蓉小姐说加息的作用，我认为这个作用是很大的。比如以前我供3000多块，现在要供4000多块了，如果加息的话我就涨租金，它会做一个博弈的过程。当他加了以后发现租客可以接受，再加上真实的需求出来以后，他感受到了，让供给方感受到了博弈，他赢的时候就会去不断推高这个价格。随着中心区的价格先涨，就会带动周边，比如说梅林关口附近的房子上涨，就会蔓延到宝安新区的房价上涨，那么他一定会移出来去布吉等等，那么就会看到全片区的租金上涨。在去年7月份左右，关内涨的现象比较明显，今年是看到全深圳市内的，深圳市以前关内、关外的，也就是梅林关、宝安关的租金都在上涨。我认为这两个因素是比较大的影响。
再一个是随着加工资，GDP的增长，这也是心理预期的问题。我作为一个租客来说，我的租金增加了，我可承受的压力适当增加，市场一个是供给，一个是需求，它能够形成平衡点才会形成市场，它承接上的时候就合得上。如果单方面想去涨，另一方面承受不下来，它一定会跌下来的。涨的预期也有了，那么就会形成这个市场。在今年市场的背景下面，面临着全国人民的工资都会涨，包括我们的工资也涨了，其他服务性行业的工资也在涨。我觉得今年可能还会继续往上走，到7月份的时候有一批新鲜的人进入深圳的时候，这个需求多的时候，那个时候可能又是一个点，可能在7月份还会有一个上涨，就看涨幅涨的幅度是多少，这里面需要多方的力量去思考这个问题。现在提出一个问题给到深圳市政府的管理者们要思考，就是我们怎么通过这些现象去发现、去慢慢看到怎么体现深圳的包容性和兼容性，正因为有这么大的基数存在，所以还要去考虑得更多，比如交通配套，我们盖的位置是不是要在很远的地方，在很远的地方一定会出问题，我想将来政府在公租房、廉租房建设方面多思考一下，怎么让这个城市更有兼容性，价格更低，更便捷，更和这个城市相融合。
http://esf.sz.soufun.com/zt/201103/dhjj59.html
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主持人（韦志军）：我们前面看到的这个短片里面讲到深圳的租金，近一段时间以来涨幅比较大，涨的速度也比较快，以至于使得广大租户都有不堪忍受的感觉了，我们四位嘉宾都是来自深圳市规模比较大的经纪公司的代表，你>>>详细阅读
本文标题：大话经纪之如何看待这一轮深圳房屋租价上涨的推动因素
地址：http://www.lgo100.com/a/04/20110311/4803.html
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